21. Mai 2026
Düsseldorf, 21.05.2026. Der Rat der Stadt Bonn hat sich in dieser Woche mit der Evaluation des Bonner Baulandmodells beschäftigt und die Verwaltung mit einer Fortschreibung des Instruments beauftragt. Damit bleibt das Baulandmodell trotz schwieriger Marktbedingungen zentraler Bestandteil der Bonner Wohnungsbaupolitik.
Die jetzt vorliegende Evaluation für den Zeitraum 2020 bis 2024 liefert dabei ein differenziertes Bild: Das Ziel, mehr öffentlich geförderten Wohnraum zu schaffen, wird grundsätzlich bestätigt. Zugleich zeigen die Ergebnisse, dass hinsichtlich der Umsetzung erheblicher Anpassungsbedarf besteht. Bereits Ende 2025 fand unter Beteiligung von Immobilienmarktakteuren wie dem BFW NRW ein Workshop statt, der der Verwaltung die Erfahrungswerte der Praktiker widerspiegelte.
Das Bonner Baulandmodell verpflichtet Vorhabenträger bei neuen Wohnbauentwicklungen – abhängig von Projektgröße – zur Realisierung von 40 bis 50 Prozent öffentlich gefördertem Wohnungsbau sowie zur Beteiligung an Folgekosten sozialer Infrastruktur, insbesondere Kita-Plätzen.
Ernüchternde Zwischenbilanz bei der tatsächlichen Umsetzung
Zwischen 2020 und 2024 wurden zwar mehrere Verfahren unter Anwendung des Modells angestoßen. Aus den betrachteten Vorhaben könnten perspektivisch rund 65.300 m² geförderte Wohnfläche beziehungsweise etwa 880 öffentlich geförderte Wohnungen entstehen. Tatsächlich realisiert wurden im Evaluationszeitraum jedoch bislang lediglich 40 öffentlich geförderte Wohnungen auf Grundlage des Modells.
Bei der sozialen Infrastruktur zeigt sich ein ähnliches Bild: Rechnerisch wurden Verpflichtungen zur Finanzierung von 181 Kita-Plätzen mit einem Volumen von rund 8,9 Mio. Euro ausgelöst, tatsächlich hergestellt wurden bislang 16 Plätze.
Bauträger sehen Reformbedarf bei Komplexität und Planungssicherheit
Besonders interessant sind die Aussagen der Wohnungswirtschaft in der Evaluation. Die Vorhabenträger bewerten das Baulandmodell zwar grundsätzlich als geeignetes Instrument zur Schaffung geförderten Wohnraums. Es wird jedoch deutlicher Anpassungsbedarf benannt. Kritisch gesehen werden insbesondere:
- die Anwendung bereits bei kleineren Vorhaben,
- die fehlende Berücksichtigung bestehender, bislang nicht realisierter Baurechte,
- die hohe Komplexität des Ertragswertmodells,
- die wiederholten Angemessenheitsprüfungen mit teils veränderten Ergebnissen im Verfahrensverlauf,
- sowie die daraus resultierende eingeschränkte Kalkulations- und Planungssicherheit.
Auch die starren Quotenregelungen und die Verpflichtung zur Finanzierung von Kita-Plätzen werden vor dem Hintergrund veränderter Rahmenbedingungen kritisch hinterfragt. Vorgeschlagen werden mehr Flexibilität und einfachere Regelungen mit geringeren Anpassungen im Projektverlauf.
Auffällig: Bei einzelnen Punkten besteht Einigkeit
Verwaltung und Wohnungswirtschaft kommen in einzelnen Punkten zu ähnlichen Einschätzungen. Beide Seiten sehen Potenzial in einer Vereinfachung der Modelllogik und hinterfragen die bisherige Ausgestaltung der Kita-Finanzierung zugunsten einer stärkeren Orientierung an tatsächlichen Bedarfen.
Die Evaluation empfiehlt daher ausdrücklich, im Rahmen der Fortschreibung unter anderem das Ertragswertmodell, die Anwendungsgrenzen, die Berücksichtigung bestehenden Planungsrechts sowie die Ausgestaltung der Infrastrukturkosten erneut zu prüfen. Besonders die mögliche Überarbeitung des Ertragswertansatzes wird als entscheidender Hebel für eine Vereinfachung des Verfahrens hervorgehoben. Aus Sicht des BFW NRW muss das Ergebnis dieser Prüfung sein, unnötige Mechanismen zu streichen und das Baulandmodell auf seine wesentliche Funktion – die Sicherstellung eines Anteils an geförderten Wohnungen innerhalb größerer Entwicklungen – zu reduzieren.
Weiterführende Informationen enthält die „Evaluation Bonner Baulandmodell 2020–2024“ (März 2026), auf die in diesem Beitrag Bezug genommen wird.
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