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Zurück auf Los! – Perspektiven für den Wohnungsbau nach den Wahlen

ein Fachbeitrag von RA Christopher Küas, Fachanwalt für Verwaltungsrecht, CBH Rechtsanwälte Köln

 

Bei der Landtagswahl in NRW wurde die bisher regierende rot-grüne Koalition abgewählt und durch eine von CDU und FDP gebildete Landesregierung, ersetzt. Damit wurde auch das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung neu besetzt. Ziel der neuen Landesregierung ist es, in den kommenden Jahren ein „Klima für Neubau“ zu schaffen, um so den bestehenden Wohnungsmangel in NRW zu bekämpfen. Im Folgenden sollen die Maßnahmen dargestellt werden, mit denen die Landesregierung dieses Ziel erreichen möchte.

1.) Die Aussetzung der novellierten Landesbauordnung und deren Folgen
a) Aussetzung

Die neue Ministerin gab kurz nach der Wahl bekannt, dass die von der Vorgängerregierung novellierte Landesbauordnung nicht im Dezember 2017 in Kraft treten solle, sondern ein Jahr später.

Die Landesregierung hat am 31.08.2017 einen entsprechenden Gesetzentwurf (Drucksache 17/493) zur Verankerung des Moratoriums der Landesbauordnung in die parlamentarischen Beratungen eingebracht.

b) Folgen

Das Moratorium soll laut Koalitionsvertrag insbesondere dazu genutzt werden, die BauO NRW stärker an die Musterbauordnung anzugleichen. In einem ersten Schritt soll eine Anpassung des Abstandflächenrechts erfolgen und damit Potentiale zur innerstädtischen Nachverdichtung freigesetzt werden. Die Abstandflächenregelungen der MBO sehen in § 6 Abs. 5 vor:

„Die Tiefe der Abstandsflächen beträgt 0,4 H, mindestens 3 m. In Gewerbe- und Industriegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, mindestens 3 m. Vor den Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt als Tiefe der Abstandsfläche 3 m.“

Wie das Bauministerium mitteilt, sollen durch das Moratorium auch bestimmte Fristen verschoben werden. Galt bisher, dass Bauanträge, die bis zum 1. Oktober 2017 vollständig und ohne erhebliche Mängel waren, nach altem Recht behandelt wurden, so wird durch das Moratorium auch diese Frist um 12 Monate nach hinten verschoben. Das heißt, für Bauanträge, die nunmehr vor dem 1. Oktober 2018 vollständig und ohne erhebliche Mängel eingereicht werden, gilt altes Recht auch dann, wenn die Baugenehmigung erst nach dem Zeitpunkt des Inkrafttretens einer neuen Bauordnung erteilt werden sollte.

Das Moratorium führt auch dazu, dass bis zum 1. Oktober 2018 das Freistellungsverfahren, das die Vorgängerregierung abgeschafft hatte, weiter Gültigkeit hat.

2. Pläne zum Bauen und Wohnen laut des Koalitionsvertrages zwischen CDU und FDP
a) Soziale Wohnraumförderung

Das Wohnraumförderungsprogramm des Landes soll weiterentwickelt werden und gemeinsam mit den Kommunen sollen neue Modelle zur Schaffung von preiswertem Wohnraum realisiert werden. Dazu zählen insbesondere Genossenschaftsmodelle und Bauherrengemeinschaften. Auch sollen Fördermaßnahmen zum bedarfsgerechten Neubau und zur Wohnraumförderung eingeführt werden.

b) Eigentumsförderung

Der Freibetrag der Grunderwerbssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum soll auf 250.000 € pro Person festgesetzt werden.

c) Baugenehmigungen

Um das Bauen schneller zu ermöglichen, soll das Baugenehmigungsverfahren durch Einführung verbindlicher Fristen zur Bescheidung von Bauanträgen deutlich beschleunigt werden (ein Monat für das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren, zwei Monate für normale Bauanträge, drei Wochen zur Prüfung der Vollständigkeit der Bauunterlagen).

Das Freistellungsverfahren, das in der novellierten Bauordnung abgeschafft werden sollte, wird weiterhin in NRW bestehen. Bei geeigneten Verfahren sollen Genehmigungsfiktionen eingeführt werden.

Zudem sollen die Chancen der Digitalisierung genutzt werden. Die Kommunen sollen bei der Implementierung eines einheitlichen Systems zur Einreichung von Bauanträgen in digitaler Form unterstützt werden.

e) Landesentwicklungsplan

Die neue Landesregierung plant, dass bestehende Hemmnisse zur Ausweisung von Bauland entfernt werden. Bislang musste jede neu in Anspruch genommene Fläche mit einer anderen Fläche kompensiert werden. Zukünftig soll ein Punktesystem eingeführt werden, welches flächenschonend und zur ökologischen Aufwertung bestehender Natur- und Brachflächen die Inanspruchnahme von Bauland kompensiert.

Zusätzlich sollen vermehrt Siedlungsflächen an ÖPNV-Achsen eingerichtet werden, um angespannte Wohnungsmärkte zu entlasten und das Pendeln zu erleichtern.

Mit diesem Ziel korrespondiert der neu ins BauGB eingeführte § 13 b. Dieser ordnet an, dass §13 a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) einen erweiterten Anwendungsbereich erhält: so soll §13 a BauGB auch für Bebauungspläne mit Flächen von weniger als 10 000 Quadratmetern (1 ha) gelten, wenn in diesem Bebauungsplan Wohnnutzung ermöglicht wird, die sich an Ortsteile anschließt.

Die Neueinführung des § 13b BauGB auf Bundesebene lässt eine Bauleitplanung im Freiraum zu, ohne dass für diese Planung eine Umweltprüfung nach BauGB durchzuführen ist.

f) Baukostenreduzierung

Zur Umsetzung dieses Ziels soll auch die novellierte Landesbauordnung überprüft werden, und baukostensteigernde Regelungen angepasst werden. Hierunter fallen insbesondere die Regelungen zur Barrierefreiheit, die insbesondere beim Bauen im Bestand zu einer Kostenexplosion führen können. Die Energieeinspar-VO soll für drei Jahre ausgesetzt werden.

g) Städtebauförderung

Die NRW-Stadtentwicklungspolitik soll verbessert werden und private Initiativen und bürgerschaftliches Engagement sollen besser in diese Stadtpolitik miteinbezogen werden. Um die erhöhten Bundesmittel für die Städtebauförderung abrufen zu können, soll eine Kofinanzierung des Landes sichergestellt werden. Entscheidungen über Fördermaßnahmen sollen auf lokale Ebene übertragen werden.

3. Fazit

Die neue Landesregierung plant umfassende Änderungen der erst im Dezember 2016 verabschiedeten „neuen“ Landesbauordnung. Es bleibt abzuwarten, welche der vorgenannten Punkte in die parlamentarische Diskussion eingeführt werden. Ansätze zur Beschleunigung von Genehmigungsverfahren sind grundsätzlich zu begrüßen. Allerdings dürfte allein die Änderung von Bearbeitungsfristen nicht den gewünschten Beschleunigungseffekt haben. Notwendig ist eine bessere personelle und technische Ausstattung der Bauaufsichtsämter.

 


Verzögerungen in Baugenehmigungsverfahren- Gründe, Folgen, Lösungsansätze

Im ersten Halbjahr wurden laut des statistischen Landesamts IT.NRW 26.256 Wohnungen genehmigt. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 bedeutet das einen Rückgang von insgesamt 16,7 Prozent. Die Abnahme der Baugenehmigungen erstreckte sich dabei über das ganze Land. Mit 29,8 Prozent war der Rückgang beispielsweise im Regierungsbezirk Köln zweistellig. Das entspricht insgesamt 6.670 Wohnungen. Im Regierungsbezirk Düsseldorf war der Rückgang mit 7.384 Wohneinheiten in absoluten Zahlen zwar höher, prozentual gesehen entspricht er jedoch nur 8,8 Prozent.

Die Abnahme der Baugenehmigungen ist kein NRW-Phänomen, bundesweit wurden im ersten Halbjahr 2017 weniger Baugenehmigungen erteilt.

2016 hat der BFW NRW zusammen mit dem iwp Köln die Verzögerungen in Baugenehmigungsverfahren genau analysiert. Gründe, Folgen und Lösungsansätze können Sie in unserer Studie nachlesen.

BFWnrw-IWP-StudieNovember2016.pdf pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen

 


Crowdinvesting für Immobilien

Ein Fachbeitrag von Tim Bütecke, Gründer & Advisory Board Member, Exporo AG

In der herrschenden Zinsflaute suchen die Menschen händeringend nach stabilen und renditestarken Anlagemöglichkeiten. Und die bietet der Immobilienmarkt. Crowdinvesting für Immobilien findet im Internet auf Plattformen statt, die konkrete Immobilienvorhaben präsentieren und zur Investition darin anbieten und als vermittelndes und informierendes Bindeglied zwischen Kapitalgebern und Kapitalsuchenden stehen.

Schon mit geringen Summen kann in unterschiedlich große Bauvorhaben direkt investiert werden. Die Plattformen ersetzen hier, die bei klassischen Geldanlagen gewohnten Vermittler, wodurch Verwaltungs- und Beratungskosten geringgehalten und höhere Renditen weitergegeben werden. Für Anleger fallen in der Regel keine Gebühren an und Projektentwickler profitieren davon, ihre Eigen- kapitalquote zu erhöhen. Aktuell bieten neben dem Marktführer Exporo mehrere Plattformen in Deutschland Immobilienprojekte an, in die Anleger online direkt investieren können.

Dabei machen 5 Punkte diese innovative Form der Kapitalanlage so interessant für die breite Masse an Kapitalanlegern.

  1. Direkter Zugang zu attraktiven Immobilien: Der Anleger entscheidet selbst und weiß genau, für welches Immobilienprojekt sein Geld verwendet wird.
  2. Geringe Mindestanlagesumme: Direkte Investitionen waren bisher mit hohen Mindestanlagesummen im fünfstelligen Bereich verbunden – Crowdinvesting ermöglicht den Zugang bereits mit kleinen Summen.
  3. Hohe Transparenz: Eine große Menge an Informationen zum Projekt, zum Entwickler und zur Finanzierungsstruktur ermöglichen Anlegern einen besonders guten Überblick.
  4. Attraktive Renditen: Durch die schlanke Online-Abwicklung und den Wegfall von hohen Verwaltungskosten erwirtschaftet das Kapital mehr Rendite.
  5. Einfaches Investieren: Mit wenigen Klicks ist das Investieren über eine Online-Plattform möglich, alle Verträge werden rechtssicher online abgeschlossen.

BFW NRW gründet Fachausschuss Baukostensenkung

FA

Ende Juli tagte erstmals der BFW NRW Fachausschuss Baukostensenkung. Das Gremium soll in den kommenden Monaten einen Vorschlagskatalog für die noch zu schaffende Baukostensenkungskommission des Landes Nordrhein-Westfalen erarbeiten. „Der Koalitionsvertrag enthält viele Absichtserklärungen zur Senkung der Baukosten und zur Vereinfachung des Bauens allgemein. Der BFW ist der Verband mit der höchsten Kompetenz und Aktivität im Neubau. Es ist deshalb nicht nur unsere Chance, sondern auch unsere Pflicht, die Arbeit der zukünftigen Kommission von Anfang an mit konstruktiven Vorschlägen zu begleiten“, erläutert RA´in Elisabeth Gendziorra, Geschäftsführerin des BFW NRW. 

Brandschutz, Barrierefreiheit, Verfahrensdauer, Städtebauliche Qualitäten, Stellplätze – die Liste der Themen, mit denen sich der Fachausschuss beschäftigen will, wurde immer länger. Vorteilhaft ist in vielen Punkten, dass das neu zusammengesetzte Bauministerium auch Kommunales als Aufgabe umfasst. Planen und bauen sind langwierige Prozesse, die durch Politik und Verwaltung von europäischer bis kommunaler Ebene beeinflusst werden. Es reiche nicht, Gesetze zu entschlacken und kürzere Fristen zu setzen. Auch die Kommunen müssen besser aufgestellt sein, um die vielen Aufgaben in angemessener Zeit und Qualität bewältigen zu können, lautete die Einschätzung der Teilnehmer. Der Fachausschuss will sich deshalb nicht nur auf bundes- und landeseigene Regelungen und Vorgaben konzentrieren, sondern auch das Gespräch mit Vertretern der Kommunen suchen, um Impulse für eine bessere Zusammenarbeit zu geben. Über die Ergebnisse des Fachausschusses werden wir Sie zeitnah informieren.


Bauministerium NRW- neue Köpfe, neue Struktur

Copyright: Land NRW/ M. Hermenau
Copyright: Land NRW/ M. Hermenau

“Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung” heißt das neu strukturiere Haus, welches zukünftig für wohnungs- und immobilienwirtschaftliche Fragen in NRW verantwortlich ist. Die Herausforderungen des Ministeriums werden sein: ‘Wie kann die Wohnungsnot in den Ballungsräumen eingedämmt werden?’ und ‘Wie kann der Landflucht-Teufelskreis durchbrochen werden?`’ und ‘Wie können die kommunalen Finanzen neu geordnet werden?’

Laut Presseberichterstattung ist das neue Bauministerium eins von drei ‘Superministerien’. Nach Abzug der Personalkosten wird Ministerin Scharrenbach über einen der größten Einzeletas des Landeskabinetts verfügen.

Der BFW NRW gratuliert der neuen Spitze des Bauministeriums, Ina Scharrenbach und Dr. Jan Heinisch.

Zur Person:

Ina Scharrenbach, 40, ist stellv. Landesvorsitzende der CDU und Chefin der Frauenunion. Vor ihrer politischen Karriere arbeitete die diplomierte Betriebswirtin als Wirtschaftsprüferin. Bekannt wurde Scharrenbach durch den Untersuchungsausschuss zur Silvesternacht. Hier hat sie sich einen Ruf als akribische Aktenleserin erarbeitet.

Dr. Jan Heinisch, 41, ist promovierter Jurist. Von 2004 bis 2017 war er hauptamtlicher Bürgermeister Stadt Heiligenhaus. In der Landtagswahl erlangte er ein Direktmandat im Wahlkreis Mettmann III, dieses legte er am 29. Juni nieder um als Staatssekretär ins Ministerium zu wechseln.


Innovativer Mittelstand 2025

Der Deutsche Immobilien Kongress 2017 war ein voller Erfolg. Mit dem Motto „Innovativer Mittelstand 2025“ hat der BFW den Nerv der Zeit getroffen: In den Tagen vor dem Kongress  hatten auch die Bundeskanzlerin und der SPD-Spitzenkandidat die Themen „Mittelstand“ und „Innovation“ als zentrale Wahlkampfthemen entdeckt. Zu Recht! Der innovative Mittelstand bildet schließlich Deutschlands wirtschaftliches Rückgrat – und keine andere Branche ist so mittelständisch geprägt wie die Immobilienwirtschaft.

Der BFW sieht es deshalb als seine Aufgabe an, neue, innovative Themenfelder zu identifizieren, Akteure zusammenzubringen und so dazu beizutragen, dass die Mitgliedsunternehmen fit für die Zukunft sind. Deshalb hat der Verband in der Prognos-Studie „Innovativer Mittelstand 2025“ die Handlungsfelder aufgezeigt, die das größte innovative Potenzial für die mittelständische Immobilienwirtschaft bergen. Auch die Diskussionsrunden und Vorträge des Deutschen Immobilien Kongesses wurden an diesen innovativen Themenbereichen ausgerichtet. Dass der BFW beim Thema „Innovation“ ganz vorne dabei ist, hat auch der Ehrengast des Kongresses, die Bundesministerin für Wirtschaft und Energie Brigitte Zypries, betont.

Rückblick auf den Deutschen Immobilien Kongress 2017:

Eröffnung: Andreas Ibel, BFW-Präsident

Grußwort von Brigitte Zypries, Bundesministerin für Wirtschaft und Energie

Vorstellung Gutachten “Innovativer Mittelstand 2025”

Fachforum: Vom Brachland zur Smart City? San Francisco meets Esslingen

Fachforum: Stadt als Campus

Fachforum: Flexibilisierung der Personalarbeit

Auditorium


Mönchengladbach: Verband unterstützt Wohnungsbauperspektiven

Dr.Bonin

Mönchengladbach ist als potenzieller Investitionsort für Wohnungsneubau bisher wenig geschätzt: zu Unrecht. Die Stadt erfährt Zuzug aus den Speckgürteln Düsseldorfs, und ist als Standort für Gewerbeunternehmen und Universität Anziehungspunkt für Arbeitnehmer und junge Menschen mit hohem Bildungsgrad. Gesucht werden Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mietwohnungen. Das Angebot ist beschränkt und durch Altbestand geürägt. Viel zu tun für eine wachsende Stadt.Gemeinsam mit den Verantwortlichen der Stadtverwaltung erarbeitet der BFW NRW ein Thesenpapier für mehr Wohnungsneubau in Mönchengladbach – und ebnet interessierten Mitgliedsunternehmen den Weg in die Stadt am Niederrhein.
Am 11.05.2017 fand im Quatier B. Kühlen eine IMMOLOUNGE des BFW NRW statt. Als Hauptredner stellte der Technische Direktor Dr. Bonin das Stadtkonzept Mönchengladbachs den anwesenden Gästen vor ehe Herr Wilms noch ein paar Details zum Projekt vorstellte und zu einem Rundgang einlud.


Neue Ausgabe des Magazins “Standpunkt” ist da!

e-paper-fuer-homepage

Die neue Ausgabe des BFW NRW Magazins “Standpunkt” ist da. Bei dieser Ausgabe handelt es sich um die Sonderausgabe zur polis Convention vom 17. und 18. Mai in Düsseldorf. “Was erwarten Sie von der neuen Landesregierung?” haben wir in die Vertreter unserer Mitgliedsunternehmen gefragt. Die Antworten finden Sie auf den Seiten zwei und drei.

Viel Spaß beim Lesen!

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Landespreis Guter öffentlich geförderter Wohnungsbau – Jetzt bewerben!

Landespreis

Der BFW NRW ist Partner des Landespreises für Architektur, Wohnungs- und Städtebau mit dem Thema „Guter öffentlich geförderter Wohnungsbau“. Gesucht werden vorbildliche Beispiele für zeitgemäße, in ihrer Ausprägung und Formensprache qualitativ hochwertige Wohnungsbauten mit bezahlbaren Baukosten und Mieten, die in den letzten fünf Jahren realisiert wurden. Bewerben Sie jetzt bis spätestens 07.05.2017 online über die Internetseite www.landespreis2017.aknw.de.

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